Guide per proprietari
Quanto rende un appartamento in affitto breve: come si calcola davvero.
I tre numeri da cui partire
Chi valuta un immobile per l'affitto breve tende a fare un calcolo rapido: prezzo a notte per 365 giorni. È il modo più sicuro per sbagliare. La resa si costruisce con tre indicatori che vanno letti insieme.
- Occupazione (OCC): la quota di notti disponibili effettivamente vendute. Nel segmento urban del portafoglio supera l'80 per cento; in quello costiero stagionale si colloca intorno al 70 per cento sui mesi di apertura.
- Tariffa media giornaliera (ADR): il ricavo medio per notte venduta. Non il prezzo di listino, ma quello realmente incassato, che cambia ogni giorno con la domanda.
- Ricavo per notte disponibile (RevPAR): ADR moltiplicato per occupazione. È il numero che dice quanto produce ogni notte dell'anno, vuota o piena che sia, ed è l'unico che permette di confrontare due immobili o due gestioni.
Esempio: un bilocale con tariffa media di 140 euro e occupazione del 78 per cento ha un RevPAR di circa 109 euro. Moltiplicato per 365 notti, produce una resa lorda annua intorno ai 39.900 euro. Lo stesso bilocale venduto a 180 euro ma con occupazione al 50 per cento rende meno: RevPAR 90 euro, circa 32.800 euro l'anno. La tariffa più alta non è la scelta migliore se svuota il calendario. Di come si forma il prezzo giusto abbiamo scritto in revenue management per affitti brevi.
Dal lordo al netto: i costi che l'affitto lungo non ha
Il confronto con l'affitto tradizionale si fa sul netto. Dal ricavo lordo vanno sottratte voci che un canone mensile non prevede:
- Commissioni dei canali di vendita: una quota di ogni prenotazione intermediata va al portale. Una buona distribuzione, con una parte di prenotazioni dirette, le riduce.
- Pulizie e biancheria: un costo per ogni cambio ospite. Soggiorni più lunghi lo diluiscono; soggiorni di una notte lo moltiplicano. Per questo le regole di soggiorno minimo fanno parte del pricing.
- Utenze e consumabili: luce, gas, acqua, connessione, dotazioni di cortesia, tutti a carico del proprietario.
- Manutenzione ordinaria: l'usura di un immobile ricettivo è superiore a quella residenziale; un fondo annuo va previsto.
- Imposte e adempimenti: imposta di soggiorno da riscuotere e riversare, comunicazioni obbligatorie, regime fiscale scelto.
- Compenso del gestore, se l'immobile è affidato: ne parliamo in quanto costa un property manager.
Sommate, queste voci incidono in modo molto diverso a seconda del segmento, della durata media dei soggiorni e della qualità della gestione. Un calcolo serio le espone una per una. Un calcolo che le ignora, o le compatta in una percentuale "a spanne", non è una stima: è una speranza.
Il numero da confrontare con il canone di un affitto lungo è la resa netta annua, non il prezzo a notte moltiplicato per 365.
Perché le stime fai-da-te vengono sempre troppo alte
Tre errori ricorrenti gonfiano le previsioni. Il primo è usare la tariffa di alta stagione come se valesse tutto l'anno. Il secondo è leggere i prezzi dei concorrenti sui portali senza sapere se quelle notti vengano davvero vendute: un prezzo esposto non è un prezzo incassato. Il terzo è ragionare sulla media della città, quando la domanda cambia da una strada all'altra. A Roma il Centro storico, Prati e Trastevere hanno curve diverse nella stessa settimana; a Milano la settimana del Salone del Mobile e quella di Ferragosto non appartengono allo stesso mercato.
Una stima affidabile si fa con i dati della micro-zona: tariffe realmente applicate e occupazione delle unità comparabili nel raggio di poche centinaia di metri, su almeno un anno. È il tipo di dato che un singolo proprietario non ha e che una società che gestisce decine di unità nella stessa città rileva ogni giorno.
Quanto rende, in concreto
Sul portafoglio in gestione diretta, nel segmento urban di Roma, una camera con bagno produce circa 50.000 euro l'anno. Nel segmento luxury la tariffa di picco in alta stagione in Costa Smeralda arriva a 2.000 euro a notte, su una stagione di poche settimane. Sono i due estremi del portafoglio e mostrano perché il calcolo non può essere lo stesso per tutti: cambiano stagione, durata media del soggiorno, struttura dei costi e tipo di ospite. Le pagine delle destinazioni descrivono come si comporta la domanda in ciascun mercato.
Domande frequenti
Qual è una buona occupazione?
Dipende dal segmento: oltre l'80 per cento nell'urban, intorno al 70 nel costiero stagionale sui mesi di apertura, più bassa ma con tariffe molto più alte nel luxury. Va sempre letta insieme alla tariffa media.
Che differenza c'è tra resa lorda e netta?
La lorda è il totale incassato; la netta sottrae commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, imposte da riversare e compenso del gestore. È la netta che si confronta con il canone di un affitto lungo.
Come stimo la resa del mio appartamento?
Con i dati di domanda della micro-zona. AR Revenue restituisce una stima di resa annua gratuita entro cinque giorni lavorativi: basta compilare la richiesta.
